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鹿城區國有土地上房屋征收補償政策有修訂 來看政策解讀

2019/09/15 08:31 來源:鹿城區政府辦公室 編輯:王一川 瀏覽:5245

  • 本文導讀:因機構改革需要,新修訂的《實施細則》將房屋征收部門由原來的“鹿城區人民政府房屋征收管理辦公室”調整為“鹿城區住房和城鄉建設局”。
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《溫州市鹿城區人民政府辦公室關于印發溫州市鹿城區國有土地上房屋征收補償實施細則的通知》政策解讀

從2018年開始,國家棚改政策逐步調整,對城市更新的鼓勵導向已從過去的貨幣化安置調整為實物安置。根據宏觀形勢及政策導向變化,鹿城區政府結合鹿城實際,對原《溫州市鹿城區國有土地上房屋征收補償實施細則》(溫鹿政辦〔2018〕52號)進行了修訂,于2019年9月11日制定出臺了《溫州市鹿城區人民政府辦公室關于印發溫州市鹿城區國有土地上房屋征收補償實施細則的通知》(溫鹿政辦〔2019〕45號,以下簡稱《實施細則》),具體修訂內容如下:

一、調整房屋征收部門

因機構改革需要,新修訂的《實施細則》將房屋征收部門由原來的“鹿城區人民政府房屋征收管理辦公室”調整為“鹿城區住房和城鄉建設局”。

二、取消期房收購方式

新修訂的《實施細則》取消了“住宅就地模擬安置后對模擬安置房實施收購”的貨幣補償方式,房屋所有權人選擇貨幣補償的,仍可繼續按《溫州市鹿城區房屋征收住宅市場化安置實施細則(試行)》(溫鹿政辦〔2015〕70號)規定的補償與獎勵標準執行,其中第三條第(三)款停止執行。

三、優化產權調換

(一)關于產權調換房源類型

1、按安置房所處的區位劃分:新修訂的《實施細則》中明確安置房可位于征收項目范圍內,也可位于征收項目范圍外。征收項目范圍內安置的房源一般為期房,征收項目范圍外安置的房源可以為期房,也可以為政府存量現房。

2、按土地性質類型劃分:新修訂的《實施細則》中明確安置房土地性質既可以是劃撥,也可以是出讓。

(二)關于住宅舊房產權調換面積確定和價格結算

考慮到住宅產權調換房源類型的多樣性,為確保各種類型之間補償標準公平合理,新修訂的《實施細則》主要以“征收項目范圍內劃撥土地性質住宅期房安置”為基礎,其他類型房源均采取“模擬征收項目范圍內劃撥土地性質住宅期房安置”的方式,通過等值換算、補差等方式予以處理。具體如下:

1、征收項目范圍內住宅期房安置

(1)確定劃撥土地性質住宅期房可安置總建筑面積及其應繳購房差價款

過去簽約時,協議應安置建筑面積=應安置套內建筑面積×1.25(暫定眾用分攤系數)。實際安置房源眾用分攤系數待安置房交付時按實際測繪數據重新計算并按“同類同價”原則辦理結算。在新房建成交付前,安置對象對實際可安置的建筑面積是無法提前確定的。

本次新修訂的《實施細則》對住宅產權調換可安置建筑面積的計算方式進行了微調,在確保安置房建筑面積不小于舊房合法及可視為合法建筑面積的基礎上,對被征收住宅房屋合法及可視為合法部分,按其套內建筑面積的1.3倍確定劃撥土地性質住宅期房可安置建筑面積。對于部分特殊類型未經登記住宅房屋計算獎勵購買建筑面積時不再考慮眾用分攤系數,同時取消戶均增購相關規定。

價格結算上,新修訂的《實施細則》按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定,以“被征收房屋與產權調換房屋市場評估價值”為基礎,結合一定的優惠予以結算差價。調整后的結算體系為:一、與被征收合法產權住宅房屋建筑面積相等部分,按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質住宅期房與被征收住宅房屋市場評估比準價差價的20%-40%計價,保留騰空獎勵,取消連片獎勵;二、系數增加部分建筑面積按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質住宅期房市場評估比準價的20%(下限4200元每平方米)計價;三、部分特殊類型未經登記住宅房屋獎勵購買的建筑面積按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質住宅期房市場評估比準價的40%-60%(下限6000元每平方米)計價。以上調整總體上簡化了安置面積以及房款結算的計算方式,同時也更加切合上位法的制定精神。

(2)確定劃撥土地性質住宅期房協議應安置建筑面積

新修訂的《實施細則》規定,被征收人簽訂劃撥土地性質住宅期房產權調換協議時,如安置面積較大,可以選擇通過退購部分建筑面積用于折抵可安置總建筑面積的應繳購房差價款的方式,來最終確定協議應安置建筑面積。但選擇部分退購的,必須同時滿足以下兩個條件:一是退購折抵的金額不得超過可安置總建筑面積的應繳購房差價款;二是部分退購后保留實物安置的建筑面積必須與安置房源標準套型相匹配,以確保安置房的套型不會過于零散。由此安置對象對安置面積的選擇余地較過去更為靈活。

(3)安置房定位后產生的套型差面積計價標準

新修訂的《實施細則》對超出協議應安置建筑面積的套型差結算價格進行了調整。被征收人定位的產權調換房屋建筑面積超出協議應安置建筑面積在10平方米以內部分套型差,按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質產權調換住宅期房市場評估比準價的30%(下限6000元每平方米)計價;超出面積在10平方米以外部分套型差,按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質產權調換住宅期房市場評估比準價的80%(下限6000元每平方米)計價;

(4)補繳安置房土地性質劃撥轉出讓的差價

如房屋所有權人定位的房屋為出讓土地性質的,由于簽約時安置房價格系按劃撥土地性質定價,故在辦理安置房交付結算時應補繳劃撥土地性質安置房和出讓土地性質安置房的差價。差價根據征地房屋補償方案批復公告之日劃撥土地性質安置房市場評估比準價結合面積、層次、朝向后的2%確定。

2、征收項目范圍外住宅期房安置

實行征收項目范圍外住宅期房安置的項目,新修訂的《實施細則》規定先以模擬方式計算房屋所有權人在征收項目范圍內劃撥土地性質住宅期房可安置總建筑面積及其應繳購房差價款,再根據模擬安置房和實際安置地塊安置房兩者的市場評估比準價,通過等值方式換算得出在實際安置地塊可安置的劃撥土地性質住宅期房總建筑面積。為鼓勵異地安置,模擬安置時可結合征收項目的實際情況給予提前享受10平方米套型差,按房屋征收決定公告之日征收項目范圍內模擬劃撥土地性質住宅期房市場評估比準價的30%(下限6000元每平方米)計價。

實際安置地塊劃撥土地性質住宅期房可安置總建筑面積確定后,協議應安置建筑面積的確定(即部分面積退購)、安置房土地性質劃撥轉出讓的差價補繳、安置套型差等處理與就地安置一致。但若被征收人在模擬安置時已提前享受10平方米套型差的,被征收人定位的產權調換房屋建筑面積(以不動產登記為準,下同)超出協議應安置建筑面積部分套型差,按房屋征收決定公告之日劃撥土地性質產權調換住宅期房市場評估比準價的80%(下限6000元每平方米)計價,不再重復享受10平方米套型差優惠計價政策。

3、安置性質住宅商品房安置

安置在葡萄棚單元里垟B-11a地塊、廣化單元雙橋村街坊E-10、E-14、E-24地塊、輕工產業園區B-4、D-5地塊等高品質建設的安置性質住宅商品房的,通過模擬方式計算房屋所有權人在征收項目范圍內劃撥土地性質住宅期房可安置總建筑面積后,等值換算安置性質住宅商品房可安置建筑面積(或退購部分建筑面積)時,還可享受安置性質住宅商品房市場評估比準價15%的優惠。

屬安置性質住宅商品房安置的,在征收項目范圍內模擬安置時可提前享受10平方米套型差,被征收人定位的產權調換房屋建筑面積超出協議應安置建筑面積部分,按房屋征收決定公告之日安置性質住宅商品房市場評估比準價的85%計價。

4、存量現房安置

房屋所有權人選擇存量現房安置的,以舊房產權調換權益金額和現房市場評估價值進行結算。舊房產權調換權益金額=模擬征收項目范圍內劃撥土地性質住宅期房可安置總建筑面積×模擬期房市場評估比準價-應繳購房差價款。

房屋所有權人定位的現房建筑面積超出舊房產權調換權益金額可折抵建筑面積的,超出面積在10平方米以內部分套型差,按房屋征收決定公告之日現房市場評估價的30%(下限6000元每平方米)計價;超出面積在10平方米以外部分套型差,按房屋征收決定公告之日現房市場評估價計價。

 

(三)關于營業、辦公、工業產權調換

新修訂的《實施細則》同樣取消了營業、辦公用房的連片獎勵,其他補償獎勵標準與過去基本保持不變。對于營業、辦公、工業用房產權調換(或轉變功能)為營業、辦公期房安置房的,新修訂的《實施細則》還增加了營業、辦公安置期房土地性質劃撥轉出讓的差價補繳標準,即“根據征地房屋補償方案批復公告之日劃撥土地安置房市場評估比準價結合面積、區位、層次、朝向后的6%確定”。

 

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